2016年度工作报告

2016-03-01  来自: 南阳市港岛房地产开发有限公司 浏览次数:490

认清形势 紧盯目标 开创转型发展新局面

已逝去的2015年,国内经济形势受到前所未的的严峻考验,经济增长明显放缓,结构调整压力巨大,资金流动性严重不足,经济和企业发展面临了更多的风险和挑战,特别是房地产行业投资需求大幅下滑,居民购房信心不振,在一定程度上拖累了社会经济的增长速度。尤其是我们所处的南阳这样一个四线城市,库存压力巨大,虽然政府陆续出 台了相关完善房地产市场整治和购房财政补贴及降税的相关政策,但对缓解当前的局面却是杯水车薪。

处在这样的环境,公司作为市场经济中的一员,同样感到举步唯艰。但在过去的2015年,公司全体员工在董事长的正确带领下,团结一致,奋勇拼搏,励精图治、众志成城,紧盯年度工作目标和任务,大力执行落实,取得了辉煌的业绩,在公司发展壮大史上谱写了光辉的一页。

一、2015年取得的主要成绩

(一)、各项目证件手续办理取得重大突破

1、玫瑰园项目11#、13#、16#楼在董事长的亲自协调和身体力行的直接盯办下,市政府三次就项目规划调整召开专题会议,按房地产市场整治精神下发了会议纪要,旧城改造批文已取得,彻底扫清了后续证件 办理的障碍。

2、唐河幸福里项目土地出让金已全部交齐,下周即可办理土地证,为下一步的规划证、施工证、预售证办理提供了保证。

3、南阳幸福里项目:根据政府的相关规定,对项目的安置情况已由政府出具三级认定,合理地规避了因证件暂时不全而造成的施工障碍,为后续快速施工提供了充足的理由,规避了一定的法律风险。

4、内乡郦都花园1#楼土地评估已完成,拆迁成本已报县政府认定,即将进入挂牌程序,为郦都花园项目建设完美收官打了良好的基础。

5、淅川西坪头安置房项目虽不存在硬性证件 办理的紧迫任务,但重新与县政府签订了补充合同,明确了合作方式,细分了双方的责权利,为下一步工程的顺利建设和款项回拢提供了保证。

6、三色鸽乳业和乐乐牛乳业新厂区规划调整手续已办理完毕,为下一步办理规划验收和房产证铺平道路。

7、盘龙阁项目已按现状进行了规划调整并由市规划部门下发规划条件,随时可按计划启动规划、施工等开发手续的完善工作。

(二)、工程建设攻坚克难,取得了较好的成绩

1、玫瑰园项目11#、13#主楼已基本具备交付条件,16#楼外墙漆完成,外水外电及临河道路绿化正紧张进行施工,项目的整体形象已基本形成。

2、唐河幸福里项目于2015年9月份8幢商住楼已全部主体封顶,砌体及二次构件正抓紧施工,较好的树立了公司和项目在唐河市场的形象。

3、南阳幸福里项目B幢商住楼和13层病房楼已具备交付入住条件,与市第一人民医院的购房及安置合同已达成,A幢北配楼正在作基础处理。

4、内乡郦都花园1#楼已交付使用,安置房商业部份回迁工作已完成。

5、淅川西坪头安置房项目已重新复工,正按协议约定的时间节点赶时抢工。

(三)、银行融资工作翻倍完成,有力地保障了公司的资金流

    2015年银行融资工作在杨总直接领导和协调下,在融资部庞林涛同志夜以继日的辛苦和财务部同事的配合下,翻倍完成年度工作目标和任务,为公司的项目开发和正常运转提供了资金保障,这一方面得益于公司的良好信誉和紧密的银企关系,另一方面得益于融资思路的调整,全面盘活了抵押及担保方式。

(四)、销售工作难中求进,进取精神难能可贵

2015年,项目共计完成销售面积36166.84平方米,共销售住宅、商铺、地下室320套,总合同金额1.457亿元,实现销售回款8149.6万元。

销售工作与年度计划相比有较大的差距,一是原定的幸福里项目A幢因拆迁原因开盘较晚,B幢商业另作规划他用未售,三个项目按揭近2.3亿元因手续不齐未能办出。但各项目销售部在整体市场行情低弥状态下努力创新,调整宣传渠道和推广方式,奋力进取的精神值得充分肯定。

(五)、公司战略转型提升创新,新的利润点已实现

   2015年,公司集思广益,对转型发展的战略布局依实际情况和市场机遇重新进行了定位,对拟建的生殖医学中心扩展调整为建立三级综合性医院,同时筹建医药批发公司;拟建的学校已进入征地前期工作,青储饲料公司已正式运营并实现利润超百万元。与此相对应的南阳市朝山(康复)医院、南阳市乐乐康医药有限公司、南阳市乐歌生态体验园有限公司、南阳市三色鸽农牧示范园有限公司、南阳市卧龙区农开种植专业合作社、南阳市三色鸽冷饮有限公司已在工商部门注册完成。

   通过一年来对公司转型发展新布局的全面推动,公司转型的规划更加清晰,转型产业方向更加明确,资源整合更加全面,这些必将为公司的长远发展注入持续健康的无穷动力。

(六)、物业服务进一步到位,物业公司首年盈利

2015年,锦昌物业公司深化满意型物业的打造标准,细化服务内容和服务态度,主动替业主排忧解难,全年处理业主室内外维修800余起,服务意识和态度明显提高,本年度公司实现首次盈利。

(七)、公司行政管理和人力资源建设再上台阶

    2015年,公司各项目、各分公司基本上都能按照公司的总体年度计划结合自身的工作实际切实可行的开展工作,行政管理作到了规范化、制度化,同时在管理体制上进行灵活调整,把制度化管理和人情化管理有机结合。几年来,公司已打造出一批以公司利益为根本出发点,能积极主动开展工作的人力资源团队,我们在坐的每位员工都是公司的核心竟争力,是公司不断发展进步的践行者和推动者。

各位同仁,回首过去的2015年,我们有过辛酸,有过无耐,有过压力,但更多的是柳暗花明的兴奋与喜悦。百舸争流,奋楫者先,中流击水,勇进者胜。付出总有回报,异常艰难的2015年我们已经挺过来了。在此,我代表公司向各位的辛苦付出表示衷心的感谢,谢谢大家。

二、2015年工作中的不足

 1、整体工作成效与年度计划的目标尚有不小的差距,主要表现在项目手续证件 办理未能全部完成;销售回款差距较大;部分项目楼幢未能按时交付使用;永信堂典当行未能按计划增资并扩大业务等。未能按年度目标完成计划的原因固然有较多的客观因素和外部环境限制,但在一定程度上影响了公司的正常运转和战略发展。

2、公司运营成本偏高的问题未得到有效改善,财务费用、销售费用、开发成本事先缺少控制,或是有控制但却流于形式,加大了开支,增加了成本,侵蚀了利润,提高了经营风险。

3、财务部门在资金的调度上缺乏统筹和谋划,在一些资金安排上缺少洞察力和前瞻性,致使一些关键节点出现脱节,造成因少失大的被动局面;在涉税问题上统筹谋划不够,超前合理避税意识不强,当面临税务部门的正常检查时,应变不足,造成一定的税务法律风险。

4、一些部门的工作人员在工作中钉子精神不够,在一些细节上疏忽大意。细节决定成败,一个细小的失误可能贻误了战机,耗费了时机,造成工作原地打转,停滞不前,直接影响工作效率和整体时间节点计划。

上述几项是2015年工作中的不足和存在问题的典型表现,需在2016年及以后的工作中加以改进和杜绝。

三、2016年工作计划安排

2016年公司工作的基本思路和重点为:合规保项目,促销去库存,融资补短板、转型促发展。

     具体的年度工作计划围绕上述基本工作思路和目标,结合公司项目建设情况、面临的主要问题、企业转型的布局、人力资源建设分别计划安排如下:

(一)、认真组织,保证项目建设合规有序进行

    从2014年8月份延续至今的南阳市房地产专项整治活动,目的在于对过去若干年形成的房地产市场混乱无序进行排查、整顿、完善,而整治的核心即为要求项目的合规性:开发手续的合规、建设过程的合规、质量要保证、履约情况产权证办理也是及时合规。特别是今年,一些全国知名房企如恒大、碧桂园、万达、绿城相继入驻南阳并进行项目的开发,势必对本土中小房企造成颠覆性打压,这就对本土房企的项目开发的合规性提出了更高的要求。

    针对我公司开发的项目,本着合规建设的要求,对项目手续和工程进度节点,安排如下:

1、唐河幸福里项目

项目开发“五证”需在2016年3月底前办理完毕

‚临街商业3月15日前启动建设,8月底前竣工以提升项目的形象。

ƒ安置房1#、3#楼确保于年底前交付使用,以履行对安置房的承诺,减少安置过渡费损失。

④2#、5#、9#楼对外销售楼幢需抢时赶工,尽量缩短交房违约时间,以减少法律风险。

⑤6#、7#、8#楼外墙漆粉刷、门窗安装完毕后暂缓,视政府采购及资金情况再行决定交付时间。

2、南阳幸福里项目

、开发手续结合项目的实际情况倒置办理,抓工程进度列为项目年度工作第一位。

‚、A幢北配楼16层病房楼建设需提速,7月15日前主体封顶,11月底前主体验收并启动医院的内外装修,主楼4月中旬前开挖,计划于2017年7月份主体封顶,但11月底确保底商4层与北16层装修时间同步。

ƒ、B幢2-4层室内外装修方案于3月20号前确定,月底前施工图确定、施工协议签订并入场施工。11月底前达到病房使用标准。住宅部份3月20号前陆续办理交接手续。

3、玫瑰园项目

、项目“五证”于2016年5月底前办理完毕。

‚、地下车库4月15号前投入使用,同时临三里河及北侧道路铺装完成。区内绿化于4月20日前开工。

ƒ、11#、13#楼交付时间确保在4月15日前,16#楼交付时间6月底前。

4、淅川西坪头安置房项目

   严格按照与县政府签订的补充合同的约定执行,确保在2016年8月31日前主楼工程达到交付使用条件。

5、三色鸽老厂区项目

   2016年9月底前办好项目的开发手续,视市场情况另行决定开工时间。

(二)、大力加强销售工作,以快速消化现有库存

1、各顶目现待售房产统计:

、郦都花园项目:住宅16套,面积1991.87m²,商业7375.39m²,总市场价值8079万。

‚、南阳幸福里项目:住宅113套,面积9808.78m²,价值5934万。

ƒ、唐河幸福里项目:住宅776套,面积89000m²,价值2.5亿元。

④、玫瑰园项目:住宅26套,面积3571.48m²,商业13020m²,地下车库260个,价值1.46亿元,

⑤、盘龙阁项目:商业4950m²,价值6000万。

合计总待售住宅931套,面积104372m²,商业25345m²。未售房产总价值5.96亿元。

2、2016年各项目销售及回款目标任务为:

、郦都花园项目:住宅清盘,回款500万,商业销售保底1000万,按揭196万,合计销售面积3000m²,实现销售回款1696万元。

‚、南阳幸福里项目:住宅销售70套,面积6076m²,实现销售回款1200万元,按揭部分视手续办理情况暂不列入回款指标。

ƒ、唐河幸福里项目:住宅正常销售200套,实现销售回款6840万元,政府采购300套,实现回款3000万,前期按揭办理回款4000万,合计销售住宅500套,面积61000m²,实现销售回款1.38亿元。

④、玫瑰园项目:住宅清盘销售26套,面积3751m²,回款1500万元;商业销售2000m²(约15间)实现回款2000万;前期按揭办理回款1.5亿元;合计销售住宅26套,商业15间,总面积5571m²,实现总回款1.85亿元。

⑤、淅川西坪头安置房项目:回款7000万元

合计本年实现商品房销售面积75600m²,总销售回款任务4.22亿元。要实现这些目标,一方面我们需通过手续的合规来保证项目的顺利建设和按各计划节点办理出银行按揭,另一方面需要我们创新销售机制,拓展调整销售渠道,加大促销力度,顺应市场规律,实现销售款项的快速回拢。

(三)、加大融资以补足资金短板

2016年是国家十三五规划的开局之年,也是公司加速在建项目收官,全面实施战略转型落地开花的关键一年,而如何开好局起好步,资金是第一要素,而资金相对偏紧仍是公司目前发展状大面临的突出短板。而破 解此短板,除确保上述销售回款外,必须加大银行融资力度,适当调整融资的种类,以新建医院名义申请项目贷款,进行资产资源的整合。

全年新增融资力争达到3亿元,其中6月底前需保证融资额不低于1亿元,同时巩固现有信贷不抽不压。

(四)、转型提速以促进公司长远发展

为全面落实公司未来几年内转型成功,2016年应作好以下6个方面的工作:

1、朝山医院建设提速

根据南阳幸福里项目工作计划,朝山医院病房楼需于2016年10月份进入室内外装修,2017年11月底达到对外营业条件。

2、南阳市乐乐康医药有限公司加快筹建

2016年5月底前作好医药公司仓储设施的规划设计和施工证件的办理工作,具体的开工建设时间另行确定,医药公司的建设需与朝山医院的建设同步进行。

3、乳业公司资源加紧整合

三色鸽乳业和乐乐牛乳业2015年下半年就产品和销售渠道进行了初步整合的偿试,取得了一定的效果。2016年上半年需制定更为详细的整合措施,进一步加大整合力度,加快整合速度,以降低成本,扩大市场占有,增强企业竟争力;同时进一步理顺乐乐牛乳业的股权结构,调整饲料公司、奶牛基地、农牧示范园的管理关系,以便进一步适应市场变化、提升企业管理水平,进一步将企业做大做强。

4、拟上市公司筛选论证工作完成

根据国家现行涉农政策,公司6月底前计划引入一家证券公司,对青储饲料公司或是三色鸽农牧示范园进行筛选评估论证,确定拟在新三板上市的企业,启动拟上市企业的股份制改造和上市前的辅导工作,力争用两年时间实现该企业新三板上市工作,并通过上市后的资产注入、兼并重组最终实现乳业公司的上市。

5、三色鸽农牧示范园注入移民元素的计划安排

此项工作我们在2014年度曾经计划过,现条件已全部具备,上半年将三色鸽农牧示范园的租地协议变更为移民土地入股协议,完成企业的股份制设置,以便充分利用现有的移民政策,争取国家财政资金支持,达到企业、移民双赢局面。

6、南阳市乐乐外语学校的筹建

2016年上半年完成租地手续,先以南阳市乐歌生态体验园的名义开展生态旅游观光的经营活动,具体的业态分布需多方考察论证后确定。而外语学校的建设作为公司转型发展的愿景规划,待医院正常经营运转后确定上马时间。

上述6项工作是公司2016年提速发展转型的关键目标任务,而其中朝山医院的建设、医药公司的组建和三色鸽、乐乐牛两个乳业公司的整合为转型的重中之重,务必引起相关责任人的高度重视。

(五)、进一步加强财务管理工作

各项目部、分公司需进一步规范完善财务管理制度,健全财务人员岗位设置;理顺公司间的资金往来,作好资金的事先筹划和科学合理调配;定期做好财务状况分析,不能简单的以凭制证;做好玫瑰园一期和盘龙阁项目的土地增值税清算工作和开发企业年度所得税汇算清缴工作;在合理避税的前提下,减少涉税法律风险,以完善合规的财务管理为公司的转型发展提供基本的保证。

(六)、进一步加强人力资源建设

面对2016年乃至以后几年的宏伟目标,我们必须进一步健全人才引进机制,优化人力资源队伍,制定科学的目标激励机制和问责办法,吸引一批德才兼备、专业技术水平高、责任心强的人才充实到公司的关键岗位,为企业的转型发展储备足够的人力资源。

各位同仁,我们国家在十三五规划内要实现国民的全部小康,而我们公司在此后几年内房地产项目要完美收官,企业转型发展成功定型,这不仅是美好的愿望,更是不折不扣要实现的目标。千里之行始于足下,思路决定出路,理不清思路,就踏不准脚步,完不成任务。一分布置,九分落实。2016年征战的擂鼓已经敲响,让我们甩开膀子,努力进取,为圆满完成2016年目标任务而奋勇拼搏!

关键词: 2016年度工作报告           
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